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聶金偉:找到應許之地

發布者 : 萬科物業
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時代在變遷,物業管理的應許之地也在變化。如同基金管理的募投管退模式:物業管理的本質是,收物業費,花物業費,不動產打理與交易,為業主實現資產保值增值。
聶金偉看到迎頭而來的機會,他總想怎么去調整自己,捕捉住這些機會。
過程不是一蹴而就。
本期人物——聶金偉

文 | 肖黎

圖 | 受訪者

版式丨張敏

設計丨劉林鑫

界限

聶金偉很警惕“老萬科”這個標簽。他認為這個詞代表一種固化的思維方式,會讓他和團隊之間產生界限感。相反,他喜歡跟年輕人待在一起,剛上任廣州萬科物業總經理時,他將團隊進行了重組,90后成為絕對主力。就連跟在英國留學的女兒聊天時,他除了習慣性關心她的學習和生活外,也會關注她新買的鞋子是什么品牌,特意尋找跟年輕人貼合的話題。

2001年12月20日,聶金偉入職成為萬科物業的一員。在萬科物業,有一批老員工司齡接近或是超過20年,他們是企業品質的守護者,也是企業成長的內生動力和發展脊梁,新生代萬科人習慣稱他們為“老萬科”。聶金偉像大多數同時代的萬科人一樣,接受“萬科化”管理,對工作兢兢業業、恪守本分,堅決執行公司的規定和服務標準,充滿干勁和一往無前的拼搏精神。

2005年,深圳萬科城項目開荒時留影。

在深圳桃源村、交警局、品質部、規劃大廈、萬科城、坂田鹽田片區等項目,都有聶金偉曾經的奮斗痕跡。他還記得,2005年深圳萬科城項目開荒時,他和團隊一起奮戰了三天兩夜,連續60個小時沒合眼,一邊施工一邊開荒,跟時間和工程反復賽跑,只為讓客戶入伙時有最佳的服務體驗。
聶金偉認為“老萬科”都有很強的使命感,驅使他們和企業一起并肩而戰。這種為客戶著想的契約精神值得傳承,但是聶金偉潛意識里覺得一些工作方式缺少科學性,“靠的是一股蠻力”。現在來看,他認為可以通過社會化分工和工作前置的方式,進行更合理化的決策,避免人員的過度勞損。

聶金偉要求自己與時俱進。

深圳萬科城正式入駐后,聶金偉在服務管理上對標萬科物業的老項目四季花城,但在會所經營上獨辟蹊徑。他通過市場調研摸排后認為,低價收費模式無法持續做好物業管理,因此從客戶需求入手,創新多種服務業態。他和團隊將社區籃球場、羽毛球場劃線區分,對標市場,按白天場、晚上場和周末場進行價格收費,并推出次卡月卡等經營形式;將低坪效的大型桌球室分割成不同的小隔間,按需提供學前教育、鋼琴教育、語言培訓等項目,既滿足業主需求,又充分發揮場地坪效,讓經營效益最大化。雖然一開始如預料中有投訴發生,但在持續改善服務、輔助營銷措施、做好內部溝通的情況下,項目客戶滿意度并未有影響,且在運營七個月后就實現了盈利。自我造血、自力更生,這在當時的項目管理上,具有開拓性意義。

2005年,聶金偉(前排左三)與團隊在深圳萬科城合影。

18年的職業生涯中,聶金偉并不甘于做個安分的人,他不斷地嘗試和發起挑戰,試探新業務,擴大自己的邊界,在業務的解構和重塑中,找到自己的應許之地。

外派

時代在變遷,物業管理的應許之地也在變化。如同基金管理的募投管退模式:物業管理的本質是,收物業費,花物業費,不動產打理與交易,為業主實現資產保值增值。

聶金偉看到迎頭而來的機會,他總想怎么去調整自己,捕捉住這些機會。
過程不是一蹴而就。
2010年,聶金偉被派往南京赴任總經理。南京和深圳地理距離1400公里,聶金偉的時間全部被工作填滿,回家成了奢望。最長的一次聶金偉有三個月沒回過家,當時跟上初中一年級的女兒通電話,經常是不到一分鐘女兒就掛了。父女倆沒話可說,連寒暄都需要聶金偉用討好的方式。他內心非常掙扎,感到愧對家人。

聶金偉(前排左二)與南京團隊奧體樂跑合影。

在萬科物業,90%的管理層都有外派其他城市工作的經歷。一方面,是公司業務發展的需要,選拔有能力的人才到屬地,培養他們放眼全國的經營意識;另一方面,個人的發展要靠自我奮斗,但是也要參與到企業的歷史進程。
由于歷史和屬地政策差異等原因,蘇皖的物業費定價一直偏低,但客戶基礎較好。剛去南京時,聶金偉對當地的低成本運營方式頗不適應。在充分了解市場環境后,他著手從項目管理費定價、公司組織結構、經營策略等各個層面做出調整,希望改變當時相對保守的經營方式。
這期間,集團推出“萬元戶計劃”、“幸福驛站”、學習臺灣信義迭代二手房業務,學習蘇州玲瓏灣二手房市占率等創新舉措,探索物業資產多樣化經營。南京金色家園的“閑置空間”出租業務經營較好,在競爭“萬物倉”社區空間經營業務中脫穎而出。聶金偉和團隊抓住機遇,從零開始孵化,開發社區倉儲業務,設計業務邏輯流程,挖掘市場潛力,快速搶占資產運營的跑道。

2014年,南京萬科物業榮獲“進步獎”,聶金偉(左二)與獲獎團隊合影。

事實是,市場的教訓冷峻且殘酷。物業不動產的交易和打理沒有成熟的路徑可循,團隊又急于求成,“萬物倉”的經營并不理想,他們又憑著一股熱情開租售門店,做“拎包入住”,精力和經驗都不足以支撐豐富的業務形態,這些嘗試和努力,在當時沒能帶來預期的市場回報。
所有走過的路,都是未來的伏筆。盡管一開始未能取得經營效益上的巨大成功,但在不斷探索業務邊界的過程中,聶金偉和團隊對不動產全生命周期鏈條業務邏輯的理解更為透徹,物業管理走出傳統內盤,“走出去”直面市場的觀念也越來越深入內心。

窄門

變化出現在2015年,萬科物業全面市場化大幕拉開。聶金偉的女兒也即將面臨高考,他被調回萬科物業本部,負責社區資產及配套運營業務。
過去,萬科物業依托地產公司,以底盤為陣地,收入來源主要是客戶繳納的“服務費”,很多項目入不敷出。全面市場化后,通過資產運營釋放底盤活力,建立跟市場相匹配的產品,以實現項目造血能力和良性生長。
聶金偉迅速投入到社區配套、資產投資及運營、第五食堂、萬物倉等新業務開發運籌中。他雖然熟悉物業底盤管理,譬如廣告資源、客戶關系、前期物業管理,乃至員工的工作習慣,他都了如指掌。但是如何將現有資源與租售、美居等產品進行聯動,適應市場需求,對他來說挑戰巨大。

2018年,聶金偉參加廣州馬拉松。

聶金偉一度只能全靠自己琢磨,事無巨細都要親歷親為,他甚至成為傳統物業管理者能否適應變革的試金石。如果不能,新業務將交由“空降兵”接手,某種意義上,這意味著傳統萬科物業管理層無法適應變化。
壓力是巨大的。聶金偉逼迫自己重新學習不動產經營管理知識,跳出傳統的業務邏輯和管理視野,創新方式方法,去市場中爭取一席之地。PPT反復修改,通宵伏案成為常態,仍不能交付滿意的效果。聶金偉一度很困惑,不知道出路在哪里,低潮的時候甚至懷疑自己跟不上公司發展步伐。他想過放棄。

2018年廣州馬拉松,萬科集團董事會主席郁亮(前排左三)率參賽隊員合影。前排左一為聶金偉。

跑步的愛好激勵了聶金偉。聶金偉有跑馬拉松的習慣,已經跑過10個全馬和若干個半馬。跑長跑的人知道,很快會有第一次的難受,但過了這一段又能跑很長一段,接著會碰到第二次的難受,堅持過了以后又能跑一段,如此往復,難受一次比一次厲害,直到堅持不下去,這種時候叫“撞墻”,可跑到這里的人也沒幾個了。

憑著堅強意志,聶金偉堅持了下來,“領導也沒有放棄我,及時支援,給予充分信任?!蹦艚鷂靶牡桌锘故歉屑す靜慌灼環牌鈉笠滴幕?。兩年里,經過反復探索和試驗,聶金偉和團隊逐步整合迭代全國租售中心(樸鄰)、長租公寓(樸寓)、美居中心和裝修業務(樸韻),打通不動產的全周期運營,漸漸壘起萬科物業二手房經營這扇“窄門”邊的一塊磚。

進擊

2017年,再次外派到廣州時,聶金偉的心態輕松了許多。女兒也已進入大學學習,少了牽掛,他更能放開手腳了。
廣州是老牌物業城市,但是面對新型物業市場,業績表現并不理想。聶金偉上任后,一心想讓廣州回到“北上廣深”的隊列中,他進行了大刀闊斧的改革。在公司內部競聘上崗,大量啟用新人,甚至通過重新上崗的方式,解除了一位分管市場的副總經理跟一位市場經理的職務;在營銷戰略和戰術上,做“苦行僧”,既穩打穩扎守住基本住宅盤的底線,也邁開步伐大力拓展企總商業項目。

2019年廣州萬科物業員工宿舍改造,聶金偉(中間)前往清遠萬科城看望團隊。

聶金偉喜愛年輕人,認為他們敢想敢做,善于單兵作戰,也能集中攻堅,學習力執行力奉獻精神都不遜色于“老萬科”。在萬科物業年度品牌營銷創意大賽總決賽當天,廣州萬科物業品牌團隊全員6人驅車前往深圳觀戰,是14個參賽戰區到現場支援人數最多的戰隊。評委老師注意到,廣州戰隊參與主題演講的是一位剛入職的新人,贊許他的方案不受傳統束縛,讓人耳目一新。

這些年輕人對聶金偉交口稱贊,認為他關愛下屬、禮待客戶,關鍵時刻能身先士卒。在廣州萬科物業工作了6年的陳誠記得,公司2016年入駐了一個業委會項目,項目原開發商因自家物業被棄用心懷芥蒂,拖欠空置房管理費近兩百萬元。聶金偉接手后,積極聯系開發商,多次登門溝通,以車位資產代理為切入口,展現誠意和合作意愿,不僅收回了空置房管理費,解決了遺留問題,同時還獲得了開發商的認可,創新了營收渠道。

新老交融是最好的方式。聶金偉說,就像萬科物業的發展,要堅守傳統,也必須擁抱市場。

2019年,萬科物業廣州戰區第三屆“嗨鳳梨”分享大賽,聶金偉擔任評委。

厚積薄發。對全面市場化戰略的深度認同,對不動產全周期業務鏈的深刻理解,讓聶金偉走向市場的步伐極為堅定。近兩年,廣州萬科物業的市場拓展持續保持進擊的態勢,連續簽訂珊瑚灣畔、凱爾達國際樞紐大廈、騰訊微信總部、京東華南總部、數字廣東等項目。

在萬物君訪談當天,廣州白云設計之都的項目簽約合作也基本敲定。目前,廣州萬科物業已成為集團政企空間事業部八大區域公司之一,住宅和政企業務營收利潤增長顯著。

進擊的聶金偉也有遺憾,感覺靈魂跟不上腳步。駐扎廣州三年,大部分時間里,他在城市間穿梭,尋找下一個目標,但他沒好好去逛過珠江夜景,沒上過廣州塔,沒好好吃過本地早茶,也沒看過任何一場粵劇。
聶金偉說在自己像一個背包客,始終保持年輕的心態,隨時準備輕裝上陣,直面機遇和挑戰。

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